Les parts de SCPI peuvent être démembrées afin de reporter la taxation des revenus jusqu’à la période de retraite.
Accessibles avec un investissement initial relativement faible, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) offrent la possibilité de bénéficier de l’élan du marché de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) sans se soucier de la gestion quotidienne des biens. De plus, les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit, ce qui permet de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire d’utiliser sa capacité d’endettement pour se constituer un capital.
Étant donné que les taux d’intérêt des prêts demeurent inférieurs aux rendements des SCPI, cette opération immobilière peut présenter un double avantage. Les revenus locatifs couvriront une partie des remboursements du crédit, et les intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu imposable. Ainsi, il est possible de constituer un patrimoine immobilier sans apport initial.
Pour éviter la taxation des loyers perçus des SCPI, il est possible de séparer la nue-propriété des parts de leur usufruit. L’investisseur qui achète la nue-propriété détient les parts de SCPI, mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit.
De son côté, l’usufruitier perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement. Le premier avantage de cette division est de réduire le coût d’acquisition de la part. De plus, l’investisseur évite de payer des impôts sur les loyers perçus. En particulier, la valeur de la nue-propriété des parts n’est pas prise en compte dans le patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du propriétaire de la nue-propriété. Ainsi, seul l’usufruitier est soumis à cet impôt. Dans le cadre de la préparation de la retraite, il suffit d’ajuster correctement la durée du démembrement pour différer les revenus pendant la période d’activité où la fiscalité peut être lourde.
Une fois à la retraite, les dividendes perçus viennent compenser la baisse des revenus. Il est donc important de garder à l’esprit que l’horizon d’investissement vise la retraite.
